先日、住宅新報社さん主催「後見人がからむ物件の取り扱い実務とポイント」
のセミナーに行ってまいりました。
事前に法定後見人制度及び任意後見人制度について本を読み、
書面にまとめてある程度は学習したつもりでセミナーに伺ったのですが、
目がウロコ状態でした。
実際経験されている実務の内容と本の内容と違いました。
認知症になった方の財産を減らすことに後見人や裁判所は
いい顔をしませんがケーススタティで
裏ワザやさまざまな事例を教えてくれました。
法定後見制度の考え方の敷居が一気に低くなりました。
実務上の法定後見と任意後見を使い分けが分かってきました。
この機に後見人相談士の資格を取り、認知症の方々（予備軍含む）を中心に
サポートさせて頂きたいと思っております。
| 4月23日 | N新聞 | 高齢者向け住宅融資多彩に 相続後の返済方法に注意 |
| 4月25日 | S新聞 | 超高層マンション 今年は４０棟 ピーク時の半分以下に 民間見通し |
| 4月27日 | N新聞 | 遺言はいつ作成？ 第一線から引退が目安 |
誠に勝手ながら、５月１日（日）～５月５日（木）まで
お休みを頂きます。
よろしくお願い致します。
お話がありました。
特定空き家になると固定資産税等の軽減が受けれなくなり、おおよそ３～４倍程度
税額が上がるそうです。
周囲に相当なご迷惑をかけている空き家は論外かもしれませんが
特定空き家を回避する方法の一つとして、当社のような不動産業者に
依頼をして管理の看板を設置すればＯＫだそうです。
空き家のご相談が徐々に増加する中、看板設置も合わせてさせて頂こうと思っております。
尚、建物の管理費は間取りや土地面積によってまちまちですので、当社にご相談下さい。
のセミナーに参加させて頂きました。
今回は、税理士の坪田晶子先生と弁護士の江田正夫先生のコラボセミナーでした。
坪田先生は一度はお聞きしたい税理士の方でしたので、想像以上に不動産税務に詳しい方でした。
江田先生は、住宅新報社さんなどのセミナーでお聞きしていて、この方も空き家空地対策も含めて
不動産関連の法務に詳しい先生です。
法務と税務の側面から留意することや対応策について具体的なお話がいくつも
お聞きすることができました。
例えば、未収家賃の法務上と税務上の取り扱い。
法務上では、契約書に家賃２ケ月以上滞納時には契約解除できる文言が入っていたとしても
有効ではなく「信頼関係の破滅＝３ケ月」が目安となり、その後相当期間を定めた催告後にようやく
契約解除となるとのこと。
税務上では、未収家賃でも所得税や相続税がかかり、貸主にとっては損失なので
早急な対応が必要とのことでした。
参加者がアパートマンション オーナーの方々が少なくなかったのですが
少し高度で知らない知識が多かったセミナーでしたがしっかりと勉強させて頂きました。
| 4月15日 | N新聞 | マンション価格上昇続く ３月の首都圏 戸数は４カ月連続減 |
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| 4月19日 | N新聞 | テナント確保へ個性 都心のオフィスビル |
| 4月20日 | N新聞 | 相続空き家売却で節税 税制改正、最大６００万円 |
| 4月22日 | N新聞 | 大型物流施設の空室率上昇 首都圏、不足感ほぼ解消 |
| 4月8日 | N新聞 | オフィス空室率低下 名古屋市内３月 平均賃料も上昇 |
| 4月8日 | N新聞 | オフィス賃料０．４％高 都心５区 新築中心に需要堅調 |
| 4月8日 | N新聞 | 常滑焼 海外に売り込め 中京銀、商議所とタッグ ギャラリー整備支援 展示会後押し |
| 4月9日 | N新聞 | 家計のギモン 相続空き家に特別控除 条件と節税メリット吟味 |
| 4月12日 | N新聞 | 不動産取引4年ぶり減 15年度4兆円、海外勢慎重 |
| 4月13日 | N新聞 | 建物の課税評価迅速に 固定資産税 都市開発促す 都が調整へ |
| 4月13日 | N新聞 | 都市農園増へ税優遇 農地貸せば相続税猶予 |
| 4月13日 | N新聞 | 住宅診断で不安を払拭 不具合を購入前に発見 |
| 4月13日 | N新聞 | 全国10町村地方税収超す 故郷納税額 |
４月７日（木）に経営者が集まる会で、セミナーがありました。
飲食店を経営されている方のセミナーで、一般常識でとらわれず
見方を変え、価値を見つける。おのずと人は集まってくれる。
なので自分の土俵で商売ができると聞こえました。
不動産価格もそうですが、ごく当たり前の算式があります。
取引事例や路線価などの指標に頼り計算するか
収益物件ですと利回りから金額を算出します。
多くのみなさんが知っているから、そこでは競争が発生する。
講師の方は、出店を考える際に、お店でのお客様の笑顔や楽しそうなイメージを
され、「自分なら絶対行きたい」＝出店すると考えているそうです。
ときには周辺を散歩やジョギングして、その後行きたいかそうでないか
感覚で確かめるそうです。
講演後、「その感性はどこから学んだのですか？」と聞きました。
「僕は空が好なんだ。」とおっしゃいました。
無意識に感覚のバランスをとっていると感じました。
空（そら）を訓読みすると「くう」と読みますよね。
後日、ある神社の壁に大きく書いてあった、「空（くう）の心」
かたよらない心 こだわらない心 とらわれない心
これもきっと感覚のバランスをつかむ必要な要素と感じました。
後日、その講師が経営される東京のとある飲食店に行きました。
そこは倉庫を改装したところ。
緑が 多く、空がきれいで席は満員。お客様は皆、笑顔で楽しそう～。
後の不動産の見方や業界のあり方について 大きなヒントを頂きました。
先日、お客様より、中古住宅の査定がありました。
一般的に不動産業界では土地は取引事例を参考に、そして
建物価格は、新築時の価格×（残存年数／耐用年数）×係数を目安に算出します。
車のオプションと同じく、オプションにはあまり価値が反映されません。
例えば、カーポートや植栽、セキュリティシステムなど。
国の方針により、中古住宅流通を促進する動きとなり、
今までの見方とこれからますます変わってきました。
新たな査定方法として
ホームインスペクション（住宅診断）やアフターサービス保証そして
客観的にみて付加価値だと思えるものについては価値に見合う評価をする動きが
これから増えてくると思います。
お客様には、当社のような不動産業界査定で算出すると１１００万円～１５００万円位とします。
新たな評価方法で算出しますと２０００万円位でしょうか。
諸費用がそれなりにかかりますが、お客様の長年住んでいた建物の愛着もあり
ご依頼を頂きました。
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